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印尼土地征用流程介绍

2018-05-16 地产酒店  收藏人数:0  收藏
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随着印尼外来直接投资(FDI)日益增加,印尼的建设与发展是政府的重点工作。尤其是近些年,中资企业对印尼的投资项目呈现出多样化的形式。据2017年统计,中资企业在印尼投资的热门行业有:食品产业、基础设施、通讯、电力、自来水、天然气、粮食作物与种植园、矿业等,而这些行业的投资,都离不开对印尼土地的征用。但土地征用尤其是世袭土地的征用是一项重要而复杂的工作,且已经成为企业在印尼投资的主要障碍。

据2015年中国出口信用保公司发布的《“一带一路”国家基础实施行业专题研究报告》,征地困难是制约印尼基础实施投资的第二大问题,仅次于行政许可。所以,我们通过本文向印尼投资者概述印尼征用土地流程,旨在为印尼投资者厘清印尼土地征用的相关事宜。

一、 印尼土地类型

印尼土地分为两种:一种是已经在当地国土部门(印尼文“Badan Pertahanan Nasional”简称“BPN”)的进行注册登记的土地,另一种是未在BPN登记的土地。

1.已经在BPN进行注册登记的土地

已经登记的土地是由BPN颁发土地的权利证书,相关管理规定由印尼宪法1960年第5号关于“基本土地法”(印尼文 “Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960”,简称“UUPA”)及其后续相关政府法规管辖。土地的权利包括:

(1)所有权Hak Milik (HM)

所有权Hak Milik (HM)是指土地权属是印尼公民,其有权利拥有和利用土地,土地所有权可以继承(UUPA第21章第1项)。

(2)耕种权Hak Guna Usaha (HGU)

耕种权Hak Guna Usaha(HGU)是指土地权属归政府所有,但公民可在特定时间内享有使用权,发展农业、渔业或畜牧业(UUPA第28章第1项)。

(3)兴建权 Hak Guna Bangunan (HGB)

兴建权Hak Guna Bangunan (HGB)是指在固定时间内,个人或企业为建设或发展而使用土地。兴建权可以转让,需要转让的应先到BPN咨询和申请(UUPA第35-40章)。

(4)使用权 Hak Pakai (HP)

使用权Hak Pakai (HP)是指无论政府或私人的土地上,其有权利使用和获得土地带来的收益(UUPA第40章)。下列个人或机构可享有使用权:

●印尼国民

●居住在印尼的外国人

●在印尼合法的企业、公司、机关或单位。

●国家部门或非部门机构、省政府

●社会组织和宗教组织

●在印尼有代理权的外国法人

●外国代表和外国机构代表

PT. PMA或外资公司和国外公民不能获得印尼土地的所有权,但可以获得耕种权、兴建权或使用权等形式的土地权利。

2.未在BPN登记的土地

未在BPN登记的土地是以世袭土地为主,世袭土地印尼文被称为“Hak Ulayat”,是一种特殊类型的土地,Hak Ulayat一般属于某个家族或部落集体所有,在印尼大部分的省区,尤其是西巴布亚、巴布亚和亚齐等较为偏远的自治省普遍存在。构成世袭土地权利的三个要素是:拥有明确成员的家族、明确的家族首领以及由家族控制的土地。世袭土地不仅是一个家族集体拥有财产,更是家族存在和繁衍发展的基础,是一个家族的精神家园和情感依托[1]。

根据印尼宪法1960年第【5】号关于基本土地法的规定,明确承认世袭土地权利的存在,并且印尼本地家族可以依据地方习惯法律管理和处置世袭土地。但是同时规定,世袭土地权利受国家法律的管辖,不能与国家利益冲突或者出现任何矛盾。同时为了提高社会的福利,国家有权利处置世袭土地[2]。由于法律上的模糊对“国家利益”的解读和理解产生不同看法,20世纪60年代以来,本地家族与印尼政府、外国投资者在世袭土地征用问题上产生了一系列矛盾和法律纠纷。

二、 印尼土地征用一般流程

根据印尼共和国总统令2012年第71号关于落实为公共利益的发展征地的规定。

根据规划文件中的要求,应当由国土局相关部门进行准备相应的土地规划工作,这些规划文件应该要提交给省长,省长收到规划文件之日视为准备工作的开始,然后省长应在10个工作日内组织筹备小组。筹备小组由市级、省级工作单位及其他相关部门组成。

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地由印尼国土部门(BPN)负责人统筹实施,BPN负责人可以成为土地征用办公室主任,一切的土地征用活动应当获得主任的同意。


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官在收到初步报告结果30天内要召集相关人员共同商讨,直接确定补偿金额。商讨结果应当提交给行政长官,并在30天之内实施。

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三、外资公司在印尼开展征地工作的建议

1.严格遵守印尼当地法律

根据上述介绍可知,印尼土地类型存在其特殊性。例如:土地可属于某个家族或者部落集体所有,而部落的土地是没有得到注册和官方认可凭证,一直以来通过土地所有权人出示持有声明函或转让声明函等材料确认土地情况。而同一块土地通过转让声明函多次转让或在不同时期转给不同的人的现象也是普遍存在的。这就大大增加了土地合法权属甄别和鉴定的难度,极易产生土地权属矛盾和纠纷。 所以,外资公司开展征用土地工作,一定要严格准守印尼法律和政策,依法处理相关问题。

2.聘请印尼律师协助征地工作

无论是印尼国内或外资投资者,面对征用土地工作都遇到不少挑战。聘请印尼律师可以为投资商提供法律顾问服务,协助合同起草工作,避免矛盾和纠纷。

3.聘请印尼当地公证人/地契官员见证签署土地契约

公证人(NOTARIS)是指在印尼拥有公证资质的人,一般来说,公证人拥有法律专业学历和丰富的从业经验。印尼公证人由印尼法律人权部任命,独立从事各类合同/文件的法律公证服务,并独立地开展工作。有的公证人同时取得地契官员(PPAT)资格,正规的土地权买卖契约必须由PPAT起草,并在其见证下签署。PPAT负责将买卖的土地在当地土地局进行登记和注册,办理新的土地证书。

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4.在征地过程中,充分尊重当地风俗习惯

印尼是多元文化的国家,每个地方习俗和文化不大一样,外国公司在征地过程中需要了解当地文化,尊重当地民众的宗教信仰和风俗习惯,与印尼民主融入,这样企业才能持续发展[T1]。


(来源:印尼投资)


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